↑ Gayrimenkul Yatırımı Rehberi رہنما کا ایک حصہ
Tapu Harcı ve Alım Satım Masrafları
Tapu harcı, bir taşınmazın mülkiyetinin devri sırasında, beyan edilen satış değeri üzerinden Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne ödenen yasal bir vergidir. Gayrimenkul alım satımının en büyük tek seferlik maliyet kalemlerinden biridir.
Bu yazı 2025 itibarıyla tapu harcının oranını, alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaşıldığını ve döner sermaye, emlakçı komisyonu, DASK gibi diğer masraf kalemlerini somut bir örnekle açıklar. Oranlar mevzuatla değişebileceğinden işlem öncesi güncel düzenlemeyi esas almak gerekir.
Tapu harcı oranı ne kadar?
2025 itibarıyla tapu harcı, beyan edilen satış değeri üzerinden toplam yüzde 4 olarak hesaplanır. Kural olarak bu tutar, alıcı ve satıcı arasında yüzde 2'şer olacak şekilde paylaşılır.
Önemli bir kural, harcın gerçek satış bedeli üzerinden ve hiçbir durumda emlak vergisi değerinin (rayiç bedelin) altında bir tutardan hesaplanamayacağıdır. Düşük gösterilen beyanlar vergi ziyaı ve cezai işlem riski taşır.
Alıcı ve satıcı kimden ne kadar öder?
Yasal olarak harcın yarısı alıcıya, yarısı satıcıya aittir. Yani 2.000.000 TL'lik bir konut için toplam harç 80.000 TL olur ve taraflardan her biri 40.000 TL öder.
Uygulamada tarafların kendi aralarında farklı anlaşmalar yapabildiği görülse de, yasal yükümlülük her iki tarafı da ilgilendirir. Bu nedenle pazarlık sırasında harcın kimde kalacağı net biçimde konuşulmalıdır.
Tapu harcı dışındaki masraflar
Tapu harcının yanında döner sermaye (hizmet) bedeli sabit bir tutar olarak ödenir. Konut kredisi kullanılıyorsa ayrıca ipotek tesis harcı, ekspertiz (değerleme) ücreti ve kredi tahsis ücreti devreye girebilir.
Bunlara emlakçı komisyonu (genellikle taraflardan tahsil edilen yüzdesel bir tutar) ve konutlar için zorunlu deprem sigortası (DASK) eklenir. Tüm bu kalemler, satış fiyatının üzerine eklenen ek maliyetlerdir.
Örnek toplam maliyet hesabı
2.000.000 TL'lik bir konutu satın alan alıcının tipik maliyetlerini ele alalım. Alıcının payına düşen tapu harcı 40.000 TL'dir (toplam harcın yarısı).
Buna döner sermaye bedeli, varsa emlakçı komisyonu ve DASK eklenir. Görüldüğü gibi alım maliyetleri, satış fiyatının yüzde birkaçına kadar çıkabilir; bu nedenle gerçek getiriyi hesaplarken bu kalemler mutlaka dahil edilmelidir.
اکثر پوچھے جانے والے سوالات
- Tapu harcı hangi değer üzerinden hesaplanır?
- Harç, beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinin (rayiç bedelin) altında olamaz. Düşük beyan, ceza ve gecikme faizi riski taşır.
- Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
- Yasal olarak toplam yüzde 4'lük harcın yarısı alıcıya, yarısı satıcıya aittir. Yani her iki taraf da kendi payını ödemekle yükümlüdür.
- Tapu harcı dışında başka hangi zorunlu masraflar var?
- Döner sermaye bedeli sabit olarak ödenir; konutlar için DASK zorunludur. Kredi kullanılıyorsa ipotek harcı, ekspertiz ve kredi tahsis ücretleri de eklenebilir.