↑ Gayrimenkul Yatırımı Rehberi rehberinden bir bölüm
Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır? Brüt ve Net
Kira getirisi (rental yield), bir gayrimenkulün yıllık kira gelirinin mülk değerine oranını yüzde olarak ifade eden bir performans ölçütüdür. Bir konutun yatırım olarak ne kadar verimli kira ürettiğini hızlıca değerlendirmeye yarar.
Kira getirisi brüt ve net olmak üzere iki şekilde hesaplanır. Bu yazı her ikisinin de nasıl hesaplandığını, aralarındaki farkı ve Türkiye'den somut bir örnekle adım adım uygulamayı gösterir.
Brüt kira getirisi nedir?
Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin masraflar düşülmeden mülk değerine bölünmesiyle bulunur: Brüt Getiri = (Aylık Kira × 12) / Mülk Değeri × 100.
Bu en hızlı ve en yaygın ölçüttür; ancak vergi, aidat ve bakım giderlerini içermediği için gerçek getiriyi olduğundan yüksek gösterir.
Net kira getirisi nedir?
Net kira getirisi, yıllık kira gelirinden tüm giderler düşüldükten sonra kalan tutarın mülk değerine bölünmesiyle bulunur. Giderler arasında emlak vergisi, DASK ve diğer sigortalar, aidat, bakım-onarım ve boş kalma kayıpları yer alır.
Net getiri her zaman brüt getiriden düşüktür ve mülkün gerçek verimliliğini daha doğru yansıtır. Yatırım kararında esas alınması gereken ölçüt net getiridir.
Adım adım örnek hesap
3.000.000 TL değerinde, aylık 18.000 TL kira getiren bir daire düşünelim. Yıllık kira geliri 18.000 × 12 = 216.000 TL'dir. Brüt kira getirisi 216.000 / 3.000.000 × 100 = yüzde 7,2 olarak bulunur.
Net getiri için yıllık giderleri çıkaralım: emlak vergisi, sigorta, aidat ve bakım toplamı 36.000 TL ve yılda yaklaşık bir ay boş kalma kaybı (18.000 TL) varsayalım. Net kira geliri 216.000 − 36.000 − 18.000 = 162.000 TL olur.
Bu durumda net kira getirisi 162.000 / 3.000.000 × 100 = yüzde 5,4'tür. Görüldüğü gibi masraflar ve boş kalma riski, getiriyi yüzde 7,2'den yüzde 5,4'e indirebilir.
3.000.000 TL değer ve aylık 18.000 TL kira varsayımıyla: brüt %7,2; 36.000 TL gider düşünce %6,0; bir ay boşluk da eklenince net %5,4.
Getiriyi yorumlarken nelere dikkat etmeli?
Kira getirisini değerlendirirken yüksek enflasyon ortamında nominal getirinin reel anlamda erimesini göz önünde bulundurmak gerekir. Yüzde 7'lik bir nominal getiri, enflasyon daha yüksekse reel olarak negatif olabilir.
Ayrıca kira getirisi toplam getirinin yalnızca bir parçasıdır; mülkün değer artışı da dikkate alınmalıdır. Düşük kira getirisine sahip bir konut, güçlü değer artışı potansiyeli nedeniyle yine de cazip olabilir. Bu içerik yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
Sıkça Sorulan Sorular
- Brüt mü net kira getirisini mi esas almalıyım?
- Karar verirken net kira getirisini esas almak daha doğrudur, çünkü vergi, aidat, bakım ve boş kalma gibi gerçek giderleri içerir. Brüt getiri yalnızca hızlı bir ön karşılaştırma için kullanışlıdır.
- Kira getirisi yüzde kaç iyi sayılır?
- Tek bir eşik yoktur; getiri, faiz oranları ve enflasyonla birlikte değerlendirilmelidir. 2025 sonunda Türkiye'de konut kira getirileri konut tipine göre yaklaşık yüzde 6-8 bandında raporlanmıştır.
- Boş kalma riski getiriyi nasıl etkiler?
- Konutun kiralanamadığı dönemlerde kira geliri durur ama giderler devam eder. Bu nedenle yıllık birkaç haftalık veya aylık boş kalma payı, net getiriyi belirgin biçimde düşürebilir.